sábado, 21 de julio de 2012

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL


1) Venta con reserva de dominio
Es vender solamente el fondo de la propiedad y no la propiedad en si como el fondo de comercio o fondo de residencia o fondo de industria entre otros.
2) Características
La característica particular de esta clase de transacciones comerciales, es la de que la tradición de la cosa no transmite, como en la venta ordinaria, la propiedad, sino una tenencia precaria, poniendo, sin embargo, sobre el comprador todos los riesgos que apareja el uso de la cosa vendida: deterioro, perecimiento, entre otros.
El vendedor conserva todos los privilegios del dueño, menos el uso, que el comprador aprovecha sin hacerse dueño, de la cosa usada.
3) Requisitos
ARTICULO 5º DE LA LEY DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:
"Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos":
a. El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción, exacta de la cosa, con referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.
b. El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".
Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos, para que sea oponible a terceros.
1. Con lo que respecta a nombre, apellidos y domicilio de los contratantes, era lo menos que sobre el particular se podía exigir; estos son los elementos básicos indispensables para la identificación de cualquier persona en un documento.
2. El domicilio de los contratantes, tiene sin lugar a dudas gran importancia en lo que respecta a los efectos, del pacto contra terceros, se determinará el lugar donde se presentará el documento, para darle fecha cierta y el lugar donde se encuentre la cosa vendida a que se refiere el mencionado Artículo de la Ley.
3. La fecha de la venta; condiciones de pago, indicando si se ha emitido Letras de Cambio, para el pago de las cuotas mensuales.
Este es un requisito más que el Legislador en concreto quiere, que se haga la indicación en el documento.
4. El documento respectivo deberá ser autenticado legalmente, reconocido o simplemente de fecha cierta; donde se deberá extender dos ejemplares, uno para el comprador y otro para el vendedor.
Obligaciones Del Vendedor
Articulo 6º DE LA L.V.R.D:
"Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".
ARTICULO 7º DE LA L.V.R.D:
"Cuando por razón de pago u otra causa lícita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá efectos".
Las obligaciones que nacen para el vendedor, está la garantía del buen funcionamiento, y con respecto a esta garantía debemos tener presente:
a. Es una garantía convencional y no obligación del vendedor, nacida de la naturaleza misma del pacto de reserva.
b. Esa garantía debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos tomar como ejemplo: la garantía que dan las casas comerciales automotrices en relación al kilometraje del automóvil y de los servicios.
c. La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para mayor protección del comprador.
d. Artículos 6º y 70º de la Ley, 1526 del C.C.V.
Obligaciones Del Comprador
Articulo 8º DE LA L.V.R.D:
"El comprador deberá notificar al vendedor su camido de domicilio o residencia dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos o el cambio de lugar del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá participarle cualquier medida preventiva o de ejecución que se intente sobre, las mismas cosas, después de haber tenido conicimiento de ellas. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor pedir la ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley. Las partes podran, establecer plazos distintos y otras obligaciones para el comprador".
Articulo 9 DE LA L.V.R.D:
"EL comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario podrá reivindicar del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para el comprador se determinarán por lo establecido en el Artículo 14. En vez de reivindicar la cosa, podrá demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.
Queda salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el Artículo 468 del Código Penal".
El comprador tiene como obligación principal el pago de las cuotas establecidas en el contrato conforme a lo dispuesto en el Art. 5º de la Ley, y mantener el bien en el lugar que allí indique.
La garantía que verdaderamente se le otorga es la que otorga el pacto de reserva, la única cosa objeto del contrato, es decir; que la cosa de por si, en virtud de la Ley, queda constituida en garantía del vendedor.
De esta manera, y a merced de esa disposición, el vendedor podrá ejercer el resguardo de su garantía con más eficiencia, al saber donde se encuentra la cosa objeto del pacto o del contrato.
En cuanto a que el comprador sea un poseedor precario; es que no puede ser poseedor legítimo si la cosa no se tiene: Y no podrá decir que la cosa es suya, cuando le ha reconocido en el propio pacto al vendedor su condición de propietario.
Del mismo modo tampoco es un poseedor de buena fe, puesto que el sabe que la cosa no es suya. De allí que si él pretendiera enajenar el bien, el adquiriente sería un poseedor de mala fe, ya que su deber era averiguar el origen de la posesión y no lo hizo.

4) Efectos
En la ley sobre ventas con reserva de dominio en el articulo 3 No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no puedan separarse sin grave daño para éste, ni la de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolívares, aún cuando ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor que el indicado.

5) Resolución
El pacto con reserva de dominio es una condición, a la tradición de la propiedad del bien vendido. Se sostuvo que la compra venta con reserva de propiedad era una compra-venta a plazos, o una promesa de venta, sometida a condición suspensiva, es decir, que se trata de una venta sometida a condición suspensiva.
Sobre la posibilidad jurídica del pacto frente al contrato de compra- venta con reserva de dominio, existen polémicas entre los doctrinarios, porque hay un grupo que sostiene la incompatibilidad entre el contrato de compra - venta y su modalidad de la reserva de dominio, ¿porqué?:
a.- Porque mientras aquel es un contrato traslativo de propiedad, de manera que en el mismo momento en que la venta se consuma, la propiedad pasa al vendedor.
b.- En órden al riesgo de la cosa, quien corre con ellos:
Desde el punto de vista del contrato de compra - venta, sería el vendedor, pero mientras la condición no se cumpla, el contrato no se perfecciona.
c.-Si se trata de una venta sometida a condición suspensiva, el perfeccionamiento del contrato, se daría cuando el comprador haya pagado la última cuota del precio.
d.- Lo que está sometido a condición no es el perfeccionamiento del contrato, es la obligación que tiene el vendedor de transferir la propiedad.
Cosas Que Pueden Ser Objeto De Pacto
Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes:
1.-Cosas muebles por su naturaleza; es necesario que esas cosas no sean destinadas a la reventa; la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo naves y aeronaves.
2.-Las manufacturados identificables, siempre que no se destinen a la reventa.
Articulo 2º de L.V.R.D: "No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no sean identificables".
Articulo 532 C.C.V: "Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior".
Articulo 533 C.C.V: "Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo así la Ley, los derechos las obligaciones y las acciones que tienen por objeto cosas muebles; y las acciones o cuotas de participación en las sociedades civiles y de comercio, aunque éstas sociedades sean propietarias de bienes muebles...
Cosas Que Pueden Venderse Con Reserva De Dominio, Sin Que Surta Efectos Contra Terceros
Articulo 3º de la Ley:
"No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño para éste, ni de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolivares, aún cuando ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor que el indicado".
La ley determina las cosas no suceptible de venta con, reserva de dominio, oponible a terceros y que son las siguientes:
a.- Las destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño para éste.
b.- Las cosas no identificadas individualmente de modo preciso, las cosas no identificables no surte efecto contra terceros en el pacto con reserva de dominio.
c.- Las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), aún cuando ellas sean parte de un conjunto o colección que tengan valor al indicado.

6) Venta de propiedad horizontal:

Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.




7) Características

Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.


La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.


Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

8) Requisitos
1º. Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
2º. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen divididos horizontalmente, participen con carácter inherente a tal derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organización:
1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el art.5.2.
2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
Para constituirse en agrupación de comunidades de propietarios se requerirá que el título constitutivo de la misma:
Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.
Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos viales, instalaciones y servicios; así como la cuota de participación de cada una de las comunidades.
Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la Propiedad.
Sus especialidades respecto a la situación jurídica de las reguladas directamente por la Ley de Política Habitacional, que fuera de ello se les aplica, son:
La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, que representarán al conjunto de propietarios de cada comunidad.
La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayoría cualificada, exigirá la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios.
Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les será aplicable la exigencia del art. 9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.
3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas.
En esta tercera opción les serán aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de exponerse.

9) Propiedad individual

Es un derecho absoluto. Su carácter del titular puede disponer de su cosa, dándole el destino que considere conveniente, sin que persona alguna pueda impedir su libre ejercicio


10) Condominio

Consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

11) La administración
Es la encargada de dar certeza en el manejo eficaz del dinero y recursos del condominio. En algunos inmuebles o condominios el administrador del condominio es fiscalizado por el comité de vigilancia, el cual está integrado por residentes del comité.
Además de administrar todos los recursos del condominio el administrador es el encargado de dar satisfacción en la calidad del servicio del residente.


12) Disolución de la comunidad.

Cuando queda una sola persona o por una causa o hecho fortuito

13) Venta de parcelas:

Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”


14) Características
El número de parcelas, las áreas comunes, los servicios con que cuenta el urbanismo, los datos de la propiedad del urbanismo, las condiciones de construcción, la administración de los servicios  y áreas comunes etc.    Características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas.

15) Requisito del Documento.

El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado
El documento debe contener:

La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente.

La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas, Urbanización Loma Linda entre otros.

La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años.

El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada

Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados, así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario.
Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.

16) Documento de parcelamiento:

Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

17) Venta de cosas incorporables:

Son aquellas que solo pueden ser percibidas a través del intelecto, es decir que sean intelectualmente perceptibles (el raciocinio, la persección humana) y que sea determinada y valorada económicamente.
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18) Posesión de ventas

La posesión  es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño que  sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos

19) Notificación y sus efectos

Es el acto de dar a conocer a los interesados la resolución recaída en un trámite o en un asunto judicial

Efectos

1. PERSONALMENTE:
Contra recibo al CONTRIBUYENTE o RESPONSABLE, o si éstos
realizan cualquier actuación que implique el conocimiento del acto, desde el día en que se efectúe dicha actuación.
surtirá sus efectos a partir del día hábil siguiente de practicada

2. constancia escrita:
-entregada por cualquier funcionario en el domicilio del contribuyente o responsable.
-esta notificación se hará a persona adulta que habite o trabaje en dicho domicilio, quien deberá firmar el recibo, del cual se dejará copia en la conste la fecha de la entrega.
-surtirá sus efectos a partir del quinto día hábil siguiente de practicada.

3. correspondencia postal:
-mediante correo público o privado, por sistemas de comunicación telegráficos, facsimilares, electrónicos (estos dos últimos deben ser convenidos por la administración tributaria) y similares siempre que se deje constancia en el expediente de su recepción dirigida al domicilio del interesado con acuse de recibo.
-surtirá sus efectos a partir del quinto día hábil siguiente de practicada (cot164)
caso de negativa a firmar el acto
-para los casos 1 y 2 de este artículo, el funcionario en presencia de un fiscal del ministerio público, levantará un acta. (para lograr su eficacia, debe ser agregada al expediente)
cuando se deben practicar las notificaciones
-se practicarán en días y horas hábiles.
-la notificación practicadas en horas inhábiles se entenderá practicada el primer día hábil siguiente.
caso de no poder practicar la notificación
-se practicarán mediante la publicación de un aviso con el contenido expresado en esta norma, en uno de los diarios de mayos circulación (¿?) de la capital o de la ciudad sede de la administración tributaria que haya emitido el acto, debiéndose incorporar en el expediente respectivo.
-surtirá sus efectos después del quinto día hábil siguiente de verificada.
efectos jurídicos al incumplimiento de los trámites en la realización de la notificación
-no surten efectos sino a partir del momento en que se hubiere efectuado debidamente, o desde la forma tácita.

20) generación del deudor

Es todo lo que ha generado el deudor en su actividad con la deuda que  ha contraído.

21) responsabilidad del cedente

El que cede un crédito a título oneroso, se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello; ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia futura, sino sólo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera; ni se extenderá la responsabilidad sino hasta concurrencia del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesión, a menos que expresamente se haya estipulado otra cosa.


22) cesión de herencia
Es el contrato en virtud del cual una persona física llamada heredero transfiere a un tercero, todos los derechos y obligaciones de carácter patrimonial, o una parte alícuota de ellos, que le corresponden en una sucesión. Cabe aclarar, que tal contrato no importa la cesión del título o condición de heredero, que por su naturaleza es intransferible, sino solamente de los derechos patrimoniales, y las consiguientes obligaciones derivadas de tal carácter.

23) cesión de derechos

Es un contrato por el cual una de las partes, titular de un derecho (cedente), lo transfiere a otra persona (cesionario), para que ésta lo ejerza a nombre propio. Se pueden ceder no solo derechos creditorios, sino también otros derechos que no son creditorios. La entrega del titulo del crédito no es esencial para la formación del contrato.

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