Arrendamiento: Es aquel mediante el cual el
arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a
un arrendatario de manera pacifica, quien a su vez se obliga a pagar un canon
el cual deberá cumplir con las
formalidades establecidas en la presente ley.
Efectos:
Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste
mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real
correspondiente (propietario, usufructuario, etc.).
Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste
mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el
arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios
Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la
otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al
arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa
ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato
mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer
que ésta ocurra en cualquier momento
Lapsos para arrendar
inmuebles
Los contratos de arrendamiento tendrán una duración de un
año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario. Art. 51
Obligaciones del
arrendatario
Obligación
de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el
contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las
características.
Obligación
de pagar la pensión de arrendamiento
Obligación
de devolver la cosa llamada
Obligaciones
de Notificar
Obligaciones Del arrendador
El
Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.
Obligación
de conservar la cosa arrendada en estado de
servir al fin para el cual se ha arrendado.
Obligación
de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.
Reglas de
arrendamientos de casas
Artículo 1.612
Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino. En caso de duda serán de cuenta del propietario.
Artículo 1.613
Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella,
destinada a la habitación de una familia,
o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles,
el arrendamiento de éstos se
entenderá por el tiempo que dure el de la casa.
Artículo 1.614
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el
inquilino continuare ocupando la casa
después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas
condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo
determinado.
Artículo 1.615
Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.
Reglas Particulares
sobre el Arrendamiento de Predios Rústicos
Artículo 1.620
El arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa.
No habiendo estipulación, debe limitarse el
arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y
beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera,
leña o carbón.
Artículo 1.621
Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato.
Artículo 1.622
Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.
Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero.
Artículo 1.623
Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y útiles necesarios para su explotación; si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está destinado, y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato.
En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de su culpa.
Artículo 1.624
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: incendio, peste, inundación insólita, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, que las partes no han podido razonablemente prever.
Estas disposiciones son aplicables a los arrendamientos de uno o de varios años.
Artículo 1.625
Tampoco tiene derecho a la reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos.
Artículo 1.626
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo.
Artículo 1.627
El arrendamiento de que trata el artículo anterior cesa, sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho según lo dispuesto en el mismo artículo.
Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior.
Artículo 1.628
El arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotación, los edificios
convenientes y las demás facilidades para los trabajos del año siguiente; y recíprocamente,
el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las demás
facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse.
En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares.
El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario
puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria
puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y
subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto
el inmueble en su totalidad como parte de él.
Cuando en el contrato se establece que el arrendatario
podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el
arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a
autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad
de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar
la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la
autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa
exigencia es sólo "ad probationem".
Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido,
el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de
resolución u oponerle la excepción "non adimpleti contractus", además
de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.
Son causas de extinción del arrendamiento:
- El mutuo disenso.
- La expiración del término fijado.
- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso
de arrendamiento por tiempo indeterminado.
- La pérdida o destrucción de la cosa.
- La resolución por incumplimiento.
- La enajenación de la cosa arrendada.
Excelente apoyo a los estudios he logrado en esta valiosa página.
ResponderEliminar