sábado, 21 de julio de 2012

EL ARRENDAMIENTO


Arrendamiento: Es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario de manera pacifica, quien a su vez se obliga a pagar un canon el cual  deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente ley.

Efectos:

 Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.).

Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios

Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento

Lapsos para arrendar inmuebles

Los contratos de arrendamiento tendrán una duración de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario.  Art. 51

Obligaciones del arrendatario

Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las características.
Obligación de pagar la pensión de arrendamiento

Obligación de devolver la cosa llamada

Obligaciones de Notificar

Obligaciones Del arrendador

El Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios. 

Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado. 

 Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

Reglas de arrendamientos de casas

Artículo 1.612 

Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que  hayan de ser a cargo del inquilino. En caso de duda serán de cuenta del propietario. 

Artículo 1.613 
Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la casa. 

Artículo 1.614 
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. 

Artículo 1.615 

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. 


Reglas Particulares sobre el Arrendamiento de Predios Rústicos


Artículo 1.620 

El arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa.
 No habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, leña o carbón. 

Artículo 1.621

Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato. 

Artículo 1.622 

Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.
Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero. 

Artículo 1.623 

Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y útiles necesarios para su explotación; si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está destinado, y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato. 

En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de su culpa. 

Artículo 1.624 

El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: incendio, peste, inundación insólita, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, que las partes no han podido razonablemente prever. 

Estas disposiciones son aplicables a los arrendamientos de uno o de varios años. 

Artículo 1.625 

Tampoco tiene derecho a la reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos. 

Artículo 1.626 

El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo. 

Artículo 1.627 

El arrendamiento de que trata el artículo anterior cesa, sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho según lo dispuesto en el mismo artículo. 

Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior. 

Artículo 1.628

El arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotación, los edificios
convenientes y las demás facilidades para los trabajos del año siguiente; y recíprocamente,
el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las demás
facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse.
En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares. 

Cesión y sub-arrendamientos

El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo "ad probationem".

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción "non adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

Extinción del arrendamiento
Son causas de extinción del arrendamiento:
- El mutuo disenso.
- La expiración del término fijado.
- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.
- La pérdida o destrucción de la cosa.
- La resolución por incumplimiento.
- La enajenación de la cosa arrendada.

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