sábado, 21 de julio de 2012

LA VENTA INCAPACIDADES OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y VENDEDOR


La Venta:

 
Es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.


Características de la Venta:
1.- La venta es un contrato bilateral: Ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas.

2.- La venta es un contrato oneroso: Y en consecuencia:
a.- Para probar el fraude pauliano es necesario probar la insolvencia del deudor era notoria o que la persona que contrato con el tenia motivos para conocerla (Articulo 1.279 CC).
b.- El error in personam rara vez justificara la anulación del contrato (Articulo 1.148 CC).

3.- La venta es un contrato consensual: Ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.

4.-  La venta puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo: El tracto sucesivo se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.

5.- La venta es traslativa de propiedad u otro derecho vendido: Con la advertencia de que si versa sobre la propiedad u otro derecho real produce efectos reales.

Incapacidades específicas:

a.- Para vender y comprar: El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
La incapacidad dicha se ha establecido para:
1.- Evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro.
2.- Evitar donaciones irrevocables encubiertas.
3.- Evitar fraudes a los derechos de los acreedores.
4.- Evitar donaciones por más de la cuota disponible.

Supuestos para la incapacidad:

1.- La nulidad absoluta.
2.- La nulidad relativa.

Objetivo de la incapacidad:

1.- Oposición de intereses entre las partes contratantes.
2.- Para asegurar la imparciabilidad de la justicia.

b.- Otras Incapacidades:

1.- Incapacidades para comprar:
a.- No pueden comprar: (Artículos 1.482 y 370 CC)

1.- El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2.- Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela y curatela.
3.- Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
4.- Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5.- Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosas d la competencia del Tribunal de que forman parte.

b.- Incapacidades derivadas de la prohibición del pacto de cuota litis: Dispone la ley que los abogados y procuradores no pueden ni por si mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto de venta, ni donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Articulo 1.482 CC ult. ap)

c.- Incapacidades derivadas de la nacionalidad del comprador: Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la sola excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la Republica, otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores.( Ley de Extranjeros, Art. 54)

d.- Incapacidades de los institutos de manos muertas: Como los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún titulo, es obvio que no pueden comprarlos. (Articulo 1.144 CC)

2.- Incapacidades para vender:

a.- Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
b.- Cuando se ha embargado el bien en cuestión.
c.- Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular.
d.- Cuando este ha hecho cesión de bienes (Articulo 1.942 CC) salvo lo previsto en el articulo 1.946 CC.

VALIDEZ DE LA VENTA

Precio:
 Al pago o recompensa asignado a la obtención de un bien o servicio o, más en general, una mercancía cualquiera.


Requisitos:

1.- El precio debe ser real o serio: En el sentido que el vendedor debe tener la intención de exigirlo.
2.- El precio debe no debe ser vil e irrisorio:
3.- El precio debe ser determinado o determinable: El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes.


Cosas: se refiere al objeto de la relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una obligación, en la que además intervendrán personas, siendo éstas los sujetos de tal relación.

Cosas que no pueden ser vendidas:

Articulo 1.483 CC: La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
         La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

Articulo 1.484 CC: Es inexistente la venta de los derechos sobre sucesión de una persona viva, aun con su consentimiento.


De las cosas que no pueden ser vendidas

Artículo 1.483 La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

Artículo 1.484 Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva aun con su consentimiento.

Artículo 1.485 Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente.

Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente determinándose su precio por expertos.


OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Enumeración de las obligaciones del comprador:

1.- Pagar el precio.
2.- Pagar ciertos gastos.
3.- Recibir la entrega.

Articulo 1.527 CC: La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.

Obligación de recibir la entrega:

a.- La obligación de recibir la entrega que tiene el comprador esta fundada en la obligación de hacer tradición que tiene el vendedor.
b.- El objeto de la obligación de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación de hacer tradición.
c.- La obligación debe cumplirse en el momento y lugar en que el vendedor esta obligado a hacer la tradición.

Si el comprador no cumple con su obligación, el vendedor puede:

1.- Exigir el cumplimiento de la misma obligación.
2.- Intentar la acción resolutoria.
3.- Exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador. Pero además cuando se trata de venta de cosas muebles, puede invocar la norma de que en estas ventas la resolución se verifica de pleno derecho, o sea sin necesidad de la declaración judicial. (Articulo 1.531 CC)

Obligación de pagar los gastos:

         En principio corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta así como los gastos de transporte.

Articulo 1.491 CC: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador, también son de cargo de este los gastos de transporte.
1.- Entre los gastos de la venta se encuentran:

a.- Los honorarios profesionales causados por la redacción  del contrato.
b.- Los derechos de autenticación y registro del mismo
c.- El papel sellado requerido.

No corresponde al comprador pagar:

a.- El impuesto de la ganancia obtenida por el vendedor.
b.- Los gastos que se ocasionen por culpa del vendedor.
c.- Los gastos de cancelación de hipoteca que existiera sobre el inmueble vendido.

2.- Los gastos de transporte: Solamente los gastos que sean necesarios para trasladar la cosa desde el lugar de la venta al lugar donde desee el comprador disfrutar de la cosa.

Obligación de pagar el precio:

Articulo 1.527 CC: La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.

Momento y lugar del pago:

1.- Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, este debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición. (Articulo 1.527 CC)

2.- Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador. (Articulo 1.528 ap. único CC)

3.- Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago, en ciertos supuestos tiene el comprador.

Intereses del precio: La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo en los tres casos siguientes:

1.- Cuando se ha establecido en la convención.
2.- Cuando el comprador este en mora.
3.- Cuando la cosa vendida y entregada al comprador le produce frutos u otra renta.

Derecho de suspender el pago:

a.- La ley se refiere solamente en los ejercicios de una acción judicial reivindicatoria o hipotecaria.
b.- Es necesario que aun se deba el precio por lo que la ley confiere al comprador un derecho de suspender el pago y no de repetirlo.
c.- El comprador no puede suspender el pago del precio si ha renunciado expresa o tácitamente a ese derecho.
Contenido del derecho de suspender el pago del precio: Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el pago del precio sin perder el disfrute de la cosa vendida.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Saneamiento por vicios ocultos:

Articulo 1.503 CC: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquel:

1º De la posesión pacifica de la cosa vendida.
2º De los vicios o defectos ocultos de la misma.

Articulo 1.518 CC: El vendedor esta obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que este destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador las hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

         La ley regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la cosa o de garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en forma que podía esperar legítimamente.

         El vicio se puede presentar en distintos tipos de eventos, tales como:

1.- En ventas de cosas corporales.
2.- En ventas de cosas incorporales.

La responsabilidad del vendedor:

1.- La naturaleza del vicio oculto:

a.- Que este vicio afecte cualitativamente la operación de venta, en cuanto a la calidad.
b.- Que afecte el uso para que fue destinado.

2.- Por lo que respecta a la gravedad del vicio:

a.- Que sea de gran magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no lo hubiera comprado.
b.- Que el vicio sea oculto.

El objeto de la obligación del vendedor:

1.- La opción del comprador:

a.- El principio de la acción redhibitoria el comprador tiene derecho que se le devuelva el bien o la cosa vendida.
b.- La acción estimatoria, el comprador retiene el bien que tiene el vicio y que se restituya parte del precio.
Articulo 1.521 CC: En los casos de los artículos 1.518 y 1.520 el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir parte del precio que se determine por expertos.

Articulo 1.523 CC: Si el vendedor ignoraba los vicios de la cosa no esta obligado sino a restituir el precio recibido y a reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta.

Articulo 1.524 CC: Si la cosa que tenia vicios ha perecido por causa de sus efectos, la perdida es de carga del vendedor, quien esta obligado a restituir el precio y hacer las demás indemnizaciones indicados en los artículos precedentes, pero la perdida ocasionada por un caso fortuito es de cuenta del comprador.

Articulo 1.525 CC: El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el termino de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles, si se trata de animales debe intentarse dentro de cuarenta días, si se trata de otras cosas muebles dentro de tres mese, en uno u otro caso a contar desde la entrega.

¿En que oportunidad se deben proponer las sanciones judiciales?
a.- En el caso de venta de animales son cuarenta días.
b.- En el caso de bienes inmuebles son tres meses.

Régimen convencional del saneamiento por vicios ocultos:
         Las normas legales por saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación. Debe advertirse que es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por este y no declarados en el contrato.

 Garantía convencional de buen funcionamiento:
1.- El concepto: El vendedor se compromete a responder al comprador en caso de que durante un tiempo determinado el bien vendido la cosa no funcione se requiere un compromiso tácito y expreso por que la misma no deriva de la ley.

2.- Supuesto de la obligación: Cuando la cosa no funciona en este caso cuando surge defectos de funcionamiento sin culpa del comprador o causa exclusión de responsabilidad del vendedor.

3.- El objeto de la obligación del vendedor depende del contenido del contrato:

a.- Consiste en la obligación de dar y pagar las indemnizaciones que se hayan causado.
b.- Suministrar otra cosa nueva de la misma clase en sustitución de la vendida.
c.- Sustituir piezas o accesorios que estén viciados.

4.- El tiempo útil para intentar la acción judicial:

a.- Un año a partir del momento de la denuncia del defecto del funcionamiento (Articulo 1.526 CC).
b.- La denuncia es una carga del comprador que ha determinado que el bien no funciona.

5.- Garantía convencional de buen funcionamiento y saneamiento por vicios ocultos:
a.- El saneamiento por vicio oculto el comprador tiene ventaja sobre el vendedor.
b.- Va a depender de las partes ya que estos suelen sustituir por normas de garantías de vicios ocultos.

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